在系統(tǒng)性的制度改革與市場(chǎng)自發(fā)性調(diào)整共同作用下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2025年實(shí)現(xiàn)軟著陸。這并非意味著行業(yè)萎縮，而是通過(guò)供給側(cè)改革、金融創(chuàng)新和需求管理，構(gòu)建更健康可持續(xù)的發(fā)展模式。隨著"好房子"發(fā)展綱要的落地，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)在改善民生、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮重要作用。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)二十余年高速發(fā)展后，正面臨深刻的調(diào)整周期。在"房住不炒"政策基調(diào)與結(jié)構(gòu)性改革的雙重作用下，截至2024年上半年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積較峰值期已回調(diào)26%，70城房?jī)r(jià)同比漲幅穩(wěn)定在±3%區(qū)間。隨著政策工具箱持續(xù)發(fā)力、長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，行業(yè)有望在2025年前后完成軟著陸，進(jìn)入更注重品質(zhì)與可持續(xù)性的新階段。

一、政策組合拳重塑市場(chǎng)格局

自2021年建立房地產(chǎn)金融審慎管理制度以來(lái)，"三道紅線"政策已推動(dòng)房企負(fù)債率均值下降15個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)從高杠桿擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。重點(diǎn)城市建立的二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制有效遏制了投機(jī)炒作，2023年熱點(diǎn)城市投資性購(gòu)房占比降至7.8%的歷史低位。在保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款支持下，全國(guó)項(xiàng)目復(fù)工率已達(dá)92%，有力維護(hù)了市場(chǎng)信心。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動(dòng)的現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)已擴(kuò)展至28個(gè)城市，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這些制度創(chuàng)新正在構(gòu)建"開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售-交付"的全周期風(fēng)控體系，為行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化推動(dòng)良性循環(huán)

當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的分化特征：核心城市改善型住房成交占比突破40%，而三四線城市著重發(fā)展保障性租賃住房。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年保障性住房開(kāi)工量同比增加37%，住房保障體系覆蓋人口已達(dá)1.2億。這種"市場(chǎng)+保障"的雙軌制，正在構(gòu)建多層次供給體系。

在需求端，新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性需求依然存在。2023年常住人口城鎮(zhèn)化率65.2%的背后，每年仍有超1100萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口住房需求。隨著"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"政策深化，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模突破2.8萬(wàn)億元，有效分流購(gòu)房壓力。

三、2025年軟著陸的三大支撐

1.風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制見(jiàn)效：房企債務(wù)重組完成率超75%，AMC機(jī)構(gòu)已處置不良資產(chǎn)1.2萬(wàn)億元，重點(diǎn)房企融資白名單覆蓋率達(dá)89%。

2.價(jià)格體系趨于穩(wěn)定：70城房?jī)r(jià)波動(dòng)系數(shù)降至0.18（2020年為0.43），土地溢價(jià)率均值維持在5%合理區(qū)間。

3.經(jīng)濟(jì)替代動(dòng)能形成：房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重從峰值期7.3%調(diào)整至5.8%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造等新增長(zhǎng)極有效承接經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。

四、高質(zhì)量發(fā)展階段的新特征

預(yù)計(jì)到2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：住宅產(chǎn)品從"量增"轉(zhuǎn)向"質(zhì)升"，綠色建筑占比將達(dá)70%；城市更新年度投資規(guī)模突破5萬(wàn)億元，成為重要增長(zhǎng)極；房地產(chǎn)稅收體系改革基本完成，土地財(cái)政依賴度下降至28%以下。

行業(yè)估值邏輯正在重構(gòu)，具備代建運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、存量改造等能力的企業(yè)將獲得估值溢價(jià)。中指研究院測(cè)算顯示，2025年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模仍將保持在18萬(wàn)億元以上，但利潤(rùn)結(jié)構(gòu)將從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向服務(wù)運(yùn)營(yíng)傾斜。

在系統(tǒng)性的制度改革與市場(chǎng)自發(fā)性調(diào)整共同作用下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2025年實(shí)現(xiàn)軟著陸。這并非意味著行業(yè)萎縮，而是通過(guò)供給側(cè)改革、金融創(chuàng)新和需求管理，構(gòu)建更健康可持續(xù)的發(fā)展模式。隨著"好房子"發(fā)展綱要的落地，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)在改善民生、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮重要作用。